Апартаменты: сделки

Апартаменты в Сочи с юридической точки зрения являются нежилыми помещениями, чаще всего в зданиях гостиничного или многофункционального назначения. Отсюда три главных последствия для покупателя: в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, налог на имущество может считаться по более высокой ставке, а налоговый вычет на покупку жилья не предоставляется. Ниже разобраны порядок покупки, документы, расходы и ошибки, из-за которых сделки с апартаментами оборачиваются спорами.

Материал подготовлен редакцией по нормам Гражданского, Налогового и Жилищного кодексов. Он описывает общие правила. Условия конкретного комплекса и договора с управляющей компанией нужно смотреть отдельно.

Чем апартамент отличается от квартиры по закону

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям дом, квартиру и комнату. Апартамент в этот перечень не входит, в ЕГРН он записан как нежилое помещение. Поэтому на него не распространяются нормы о жилье: правила о регистрации граждан, исполнительский иммунитет единственного жилья, ряд льгот и программ поддержки.

На практике это означает следующее. Без постоянной регистрации по месту жительства сложнее получать услуги, которые привязаны к адресу: от записи в поликлинику до оформления ряда пособий. Если у собственника появятся долги, апартамент может быть продан в ходе исполнительного производства, даже если других объектов у него нет. Использовать материнский капитал и льготные ипотечные программы для покупки нежилого помещения нельзя.

Как проходит покупка апартамента по шагам

Сначала проверяют сам объект: выписку из ЕГРН, назначение здания и помещения, вид разрешённого использования земельного участка под комплексом. Если участок предназначен для гостиничного обслуживания, перевести помещение в жилое в будущем почти невозможно.

Затем изучают договор с управляющей компанией. Во многих сочинских комплексах собственник обязан передать апартамент в управление и получает долю дохода от сдачи. Важно понять, можно ли расторгнуть такой договор, кто отвечает за ремонт и как распределяются расходы.

Проверка продавца и расчёты проходят так же, как при покупке квартиры: реестры банкротств и исполнительных производств, согласие супруга, безопасная форма расчёта через аккредитив или депозит нотариуса.

Что запросить у продавца и управляющей компании

Отдельно стоит запросить сведения о том, включён ли комплекс в реестр классифицированных средств размещения. От этого зависит, кто платит туристический налог при сдаче и какие требования предъявляются к номерному фонду.

Налоги и расходы на сделку с апартаментами

Налог на имущество физических лиц для нежилых помещений рассчитывают от кадастровой стоимости. Если объект включён в региональный перечень торговых и офисных объектов или гостиничной недвижимости, ставка заметно выше, чем у квартир. Перечень публикуется ежегодно, его стоит проверить до покупки.

Имущественный вычет по налогу на доходы физлиц на покупку апартамента не предоставляется, потому что закон связывает его только с жильём. При продаже апартамента действуют общие правила о минимальном сроке владения, после которого доход не облагается налогом.

Госпошлину за регистрацию права платит покупатель, её размер установлен Налоговым кодексом. Срок регистрации такой же, как для квартир: несколько рабочих дней при подаче в Росреестр или чуть дольше через МФЦ.

Ошибки покупателей апартаментов

Покупатель рассчитывает прописать семью и переехать на постоянное жительство. После сделки выясняется, что постоянная регистрация в нежилом помещении невозможна, а временная зависит от правил комплекса.

Вторая ошибка связана с договором управления. Собственник подписывает его не читая, а потом обнаруживает, что не может жить в своём апартаменте в высокий сезон или должен оплачивать ремонт по ценам управляющей компании. Третья ошибка касается налогов: о повышенной ставке узнают из первого уведомления.

Когда сделку стоит поручить юристу

Помощь юриста особенно полезна при покупке в комплексе с обязательным управлением, при сделке по доверенности, при наличии нескольких собственников или при покупке у компании. Специалист проверит договор управления, правила комплекса и вид использования участка, а также оценит налоговые последствия.

Если спор уже возник, например с управляющей компанией о доходе от сдачи или о плате за содержание, юрист поможет определить подсудность: споры граждан с компанией идут в суд общей юрисдикции, а споры двух предпринимателей в арбитраж.

Вопросы читателей об апартаментах в Сочи

Можно ли перевести апартамент в жилое помещение? Теоретически да, но это требует изменения назначения здания и соответствия требованиям к жилью. Для большинства гостиничных комплексов это недостижимо.

Платят ли за апартаменты взносы на капремонт? Это зависит от того, входит ли здание в региональную программу. Ответ даст управляющая компания или фонд капремонта.

Можно ли сдавать апартамент самостоятельно? Если это не запрещено договором управления и правилами комплекса. Доход от сдачи облагается налогом.

Для связи с редакцией пишите на электронную почту: konsultacia@лучшие-юристы-сочи.рф. Контакты адвокатов и юристов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.